Dragi čitaoci, dobro došli na naš drugi Blog koji se ovog puta bavi temom bespravnih objekata ili djelova objekata.
Kako iskustva sa terena ukazuju na to da je ovo često postavljano pitanje i da zbunjuje vlasnike nekretnina, u narednom tekstu ćemo pokušati da razjasnimo da li mogu da se procjenjuju bespravne nekretnine ili djelovi nekretnina (nelegalan stan u zgradi kolektivnog stanovanja, nelegalan sprat porodične kuće i slično).
ŠTA JE BESPRAVAN (NELEGALAN) OBJEKAT?
Shodno Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata („Službeni list CG“, broj 64/17, 44/18, 63/18, 11/19, 82/20, 86/22, 4/23, u daljem tekstu Zakon) bespravnim objektom smatra se zgrada koja je izgrađena suprotno propisima kojima je u vrijeme izgradnje bila utvrđena obaveza pribavljanja građevinske dozvole, ili za koju u vrijeme izgradnje nije postojala obaveza pribavljanja građevinske dozvole, a koja nije upisana u katastar nepokretnosti.
Bespravni objekat je stambena, poslovna i poslovno-stambena zgrada na kojoj su izvedeni grubi konstruktivni građevinski radovi najmanje jedne etaže, ili dio zgrade, a koji je izgrađen bez građevinske dozvole, odnosno suprotno građevinskoj dozvoli.
Dakle, iako ste „samo malo“ proširili terasu, a da za to niste imali dokumentaciju propisanu Zakonom, bespravni ste graditelj, da ne govorimo o cijelim stambenim i/ili stambeno- poslovnim objektima, koji su u nekom trenutku izgrađeni bez ijednog papira. Takođe, ukoliko ste „na svoju ruku“ rekonstruisali objekat, u smislu promjene organizacije prostora (dodavanje ili ukidanje PD-ova tj. „posebni dio objekta“- npr. stambena jedinica), dolazite u problem sa legalnošću takvog postupka i prilikom zahtjeva za uknjižbu, biće vam upisan teret u List nepokretnosti.
Možete biti i jedan od onih koji posjeduju bespravan objekat (ili njegov dio), ali imate List nepokretnosti bez tereta, jer nikada niste ušli u proceduru legalizacije. Osim što će se takav status morati regulisati novim Zakonom o legalizaciji, koji je najavljen i preciznom evidencijom svih bespravnih objekata na teritoriji Crne Gore, imate i problem sa procjenom tržišne vrijednosti takvog objekta, o čemu ćemo detaljnije u nastavku.
MOGU LI SE PROCIJENITI BESPRAVNE NEKRETNINE?
Kratak odgovor je DA. Volimo da kažemo, da sve što procjenjivač može da vidi i dodirne, može i da procijeni. Ali, naravno, postoje određeni preduslovi. Osnovno pravilo je da se procjenjuje nekretnina evidentirana u Listu nepokretnosti. Procjenjivači ne vrše mjerenja na terenu. Međutim, ukoliko imate ovjeren od strane Uprave za nekretnine (prethodno Uprava za katastar i državnu imovinu) geodetski elaborat, procjenjivač na osnovu toga jasno može da preuzme podatke o površini nekretnine, tj. posebnih djelova (PD-ova) i takva nekretnina može biti procijenjena. U tom slučaju, na tržišnu vrijednost nekretnine znatno utiču i troškovi legalizacije, te vrijednost biva umanjena u visini procijenjenog troška legalizacije.
Troškovi legalizacije podrazumijevaju, osim administrativnih taksi i naknada, i troškove izrade geodetskog elaborata, izrade Izvještaja privrednog društva o postojanju objekta na orto-foto snimku i usklađenost objekta sa urbanističkim parametrima i smjernicama, troškove komunalnog opremanja tj. urbane sanacije, troškove za naknadu Regionalnom vodovodu, troškovi izrade Izvještaja privrednog društva koje je ispitivalo statičku i seizmičku stabilnost objekta, a sve u skladu sa Zakonom.
U suprotnom, nekretnina koja na terenu odstupa od upisa u List nepokretnosti i nema prethodno navedenu dokumentaciju (ovjeren Elaborat), to odstupanje procjenjivač ne može evidentirati i takav objekat ili dio objekta se ne procjenjuje.
Bespravne nekretnine imaju manju tržišnu vrijednost od legalnih nepokretnosti.
DA LI SE SVI BESPRAVNI OBJEKTI MOGU LEGALIZOVATI?
Prema važećem Zakonu moraju biti ispunjeni određeni uslovi.
Legalizacija objekata se sprovodi u skladu sa Zakonom o planiranju prostora i izgradnji objekata („Službeni list CG“, broj 64/17, 44/18, 63/18, 11/19, 82/20, 86/22, 4/23) i sprovodi je nadlježni organ lokalne uprave, a po zahtjevu vlasnika ili etažnog vlasnika nekretnine (ili skupštine etažnih vlasnika).
Legalizovati se može bespravni objekat koji je izgrađen u skladu sa osnovnim urbanističkim parametrima i/ili smjernicama važećeg planskog dokumenta (namjena, indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, spratnost odnosno visina objekta i odnos prema građevinskoj liniji) i objekat koji se nalazi na orto-foto snimku.
Pojašnjenja radi, orto-foto snimak je kolektovan 2018. godine i svi objekti i djelovi objekta nastali nakon snimanja spadaju u grupu objekata koji ne zadovoljavaju osnovni princip mogućnosti legalizacije.
Dakle, objekti koji se ne nalaze na orto-foto snimku i/ili čiji je Izvještaj privrednog društva negativan (nisu u skladu sa smjernicama i parametrima iz važećeg Planskog dokumenta), ne mogu postati legalni objekti.
I ZA KRAJ…
Postojanje velikog broja bespravnih objekata u Crnoj Gori i njihova legalizacija je uvijek aktuelna tema, pogotovo u posljednje vrijeme kada se najavljuje novi Zakon o legalizaciji objekata. Problematika oko evidencije takvih objekata i uvođenje istih u legalne tokove je nepresušna tema.
Ukoliko ste vlasnik bespravnog objekta ili dijela objekta, savjetujemo da pokrenete postupak legalizacije istog. Tržišnu vrijednost svoje nekretnine ćete na taj način povećati, a poznato je i da ćete umanjiti troškove poreza na nepokretnost, koji su znatno veći za vlasnike bespravnih objekata.
