REKLI SMO O…. PROCEDURI IZGRADNJE OBJEKTA U 10 KORAKA (DRUGI DIO, KORAK 6-10)
U prvom dijelu obradili smo prvih 5 koraka na putu procedure koju je potrebno ispoštovati prilikom otpočinjanja izgradnje objekta. Stgli smo do Glavnog projekta i tu smo skoro na pola puta, slijedi revizija projekta i dalji koraci: 6. Revizija Glavnog projekta. Revident (privredno društvo licencirano za poslove revizije tehničke dokumentacije i vršenja stručnog nadzora), koji ima obavezu da ocijeni da li je Glavni projekat urađen u skladu sa izdatim Urbanističko-tehničkim uslovima i Idejnim rješenjem na koje je dobijena saglasnost Glavnog gradskog (državnog) arhitekte. Revident ima obavezu da za račun investitora, pribavi potrebne saglasnosti koje se izdaju na tehničku dokumentaciju po posebnim propisima, kao i kopiju plana i list nepokretnosti za predmetnu parcelu. Organi koji izdaju navedene saglasnosti, kao i kopiju plana i list nepokretnosti, dužni su da ih dostave revidentu bez nadoknade troškova u roku od 15 dana od dana podnošenja zahtjeva. Revident je dužan da da i pisanu izjavu da se na osnovu glavnog projekta može graditi objekat. 7. Angažovanje izvođača radova i stručnog nadzora. Prije prijave građenja neophdno je skopiti Ugovore sa izvođačem radova (privredno društvo licencirano za izradu tehničke dokumentacije i građenje) i stručnim nadzorom (privredno društvo licencirano za obavljanje djelatnosti revizije tehničke dokumentacije i stručnog nadzora). 8. Prijava građenja. Prijava građenja se podnosi resornom Ministartsvu ( Ministartsvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine), 15 dana prije početka izgradnje objekta. Uz prijavu građenja dostavlja se sljedeća dokumentacija: 1) glavni projekat ovjeren u skladu sa ovim zakonom; 2) izvještaj o pozitivnoj reviziji glavnog projekta; 3) dokaz o osiguranju od odgovornosti projektanta koji je izradio odnosno revidenta koji je revidovao glavni projekat, u skladu sa ovim zakonom; 4) ugovor o angažovanju izvođača radova; 5) ugovor o angažovanju stručnog nadzora, i 6) dokaz o pravu svojine na zemljištu, odnosno drugom pravu na građenje na zemljištu (list nepokretnosti, ugovor o koncesiji, odluka o utvrđivanju javnog interesa) ili dokaz o pravu svojine na objektu, odnosno drugom pravu na građenje, ako se radi o rekonstrukciji objekta. U navedenom roku inspekcijski organ provjerava: − indeks izgrađenosti, − indeks zauzetosti, − spratnost odnosno visinu objekta i odnosa prema građevinskoj liniji, − da li su urbanističko-tehnički uslovi izdati u skladu sa planskim dokumentom, − da li je glavni projekat izrađen odnosno revidovan u skladu sa urbanističko-tehničkim uslovima, da li je glavni projekat izrađen odnosno revidovan u skladu sa osnovnim urbanističkim parametrima (indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, spratnost odnosno visina objekta i odnos prema građevinskoj liniji), − da li je glavni projekat izrađen u skladu sa idejnim rješenjem na koji je data saglasnost glavnog državnog odnosno glavnog gradskog arhitekte i − da li investitor posjeduje dokaz o pravu svojine odnosno drugom pravu na građevinskom zemljištu ili dokaz o pravu građenja odnosno drugom pravu na objektu, ako se radi o rekonstrukciji objekta. 9. Postavljanje table na mjesto građenja objekta. Danom podnošenja prijave građenja nadležnom inspekcijskom organu u cilju upoznavanja lokalne javnosti sa namjeravanom gradnjom. Tabla se postavlja u skladu sa uputstvima propisanim Zakonom (izgled, dimenzije) i sadrži podatke: o investitoru, projektantu, revidentu, izvođaču radova, stručnom nadzoru, ovlašćenom inženjeru koji je rukovodio izradom tehničke dokumentacije, revizoru koji je rukovodio revizijom tehničke dokumentacije, ovlašćenom inženjeru koji rukovodi građenjem i revizoru koji rukovodi stručnim nadzorom, 3D vizuelizaciju objekta. 9.1. Gradilišna dokumentacija. Izvođač radova dužan je da na gradilištu ima: 1) licencu izvođača radova za obavljanje djelatnosti; 2) rješenje o imenovanju ovlašćenog inženjera koji rukovodi građenjem objekta u cjelini; 3) licencu ovlašćenog inženjera koji rukovodi građenjem objekta u cjelini; 4) licencu stručnog nadzora za obavljanje djelatnosti; 5) rješenje o imenovanju revizora koji rukovodi vršenjem stručnog nadzora nad građenjem objekta u cjelini; 6) licencu revizora koji rukovodi vršenjem stručnog nadzora nad građenjem objekta u cjelini; 7) dokaz o osiguranju od odgovornosti izvođača radova i stručnog nadzora; 8) građevinski dnevnik i građevinsku knjigu; 9) prijavu građenja; 10) ovjereni revidovani glavni projekat u elektronskoj i analognoj formi; 11) elaborat o uređenju gradilišta; 12) elaborat o obilježavanju lokacije i iskolčavanju objekta; 13) zapisnike nadležnih inspekcijskih organa, i 14) drugu dokumentaciju koju je dužan da prikuplja i čuva tokom građenja. 10. Upis novog (završenog) objekta u katastar nepokretnosti. Upotreba objekta nije dozvoljena prije upisa objekta u katastar nepokretnosti. Investitor je dužan da u roku od 15 dana od dana prijema konačnog izvještaja stručnog nadzora, podnese zahtjev za upis u katastar nepokretnosti. Pored konačnog izvještaj stručnog nadzora, koji sadrži pisanu izjavu da je objekat građen u skladu sa revidovanim glavnim projektom, da je podoban za upotrebu i da se može namjenski koristiti, dostavlja se i Elaborat originalnih terenskih podataka izvedenog stanja ovjeren od strane licencirane geodetske organizacije.
REKLI SMO O…. PROCEDURI IZGRADNJE OBJEKTA U 10 KORAKA (PRVI DIO, KORAK 1-5)
Procedura izgradnje objekta definisana je Zakonom o planiranju prostora i izgradnji objekata („Službeni list CG“ br. 64/17, 44/18, 63/18, 11/19, 82/20, 86/22 i 04/23). Sigurno ste dosta puta čuli da Vi ili neko iz okruženja treba da „izvadi urbanističko- tehničke uslove“… i da, dobro ste čuli. Urbanističko- tehnički uslovi su prvi, nulti korak planiranja i nadalje izgradnje budućeg objekta ili objekata. Pa , počnimo od tog koraka, a taksativno ćemo u dva dijela objaviti ukratko cijelu proceduru, zaključno sa upisom završenog, novog objekta u Katastar (u Upravi za nekretnine): 1. Zahtjev za izdavanje Urbanističko- tehničkih uslova. Urbanističko- tehnički uslovi (u daljem tekstu UT uslovi) su informacija iz planskog dokumenta i sadrže sve neophodne podatke i ulazne informacije za projektanta/arhitektu (urbanistički parametri: indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, spratnost/visina objekta; namjena objekta; odnbos prema građevinskoj liniji, prilaz objektu i sl.). UT uslove izdaje Ministarstvo ili organ lokalne samouprave (opštinski Sekretarijat za urbanizam), a shodno Uredbi o povjeravanju dijela poslova Ministarstva urbanizma, prostornog planiranja i državne imovine (“Sl.list CG” br.87/18, 28/19, 75/19, 116/20, 76/21, 141/21, 151/22, 12/24, 73/24) jedinicama lokalne samouprave, precizirana je nadležnost Ministarstva, odnosno jedinica lokalne samouprave. Shodno tome, Ministartvo izdaje UT uslove za složene inž. objekte, zgrade bruto građevinske površine 3000 m2 i više, hotele, turistička naselja sa najmanje četiri ili pet zvjezdica i turističke rizorte, objekte za koje se raspisuje javni konkurs, trgove, šetališta, gradske parkove, dok je za ostale objekte nadležna lokalna saouprava. Posebnu pažnju treba obratiti na površinu vaše parcele i dozvoljenu bruto površinu objekta, jer na osnovu toga znate kome upućujete zahtjev, kako bi izbjegli dodatno trošenje vremena u administrativnim poslovima. 2. Izrada Idejnog rješenja objekta. Na osnovu izdatih UT uslova privredno društvo ovlašćeno za izradu tehničke domentacije (Projektant kojeg angažuje Investitor), izrađuje Idejno rješenje objekta, a na osnovu izdatih UT uslova i smjernica iz planskog dokumenta, naročito se osvrćući na uklapanje objekta u ambijent, zadate parametre i predstavljajući 3D model objekta prikazuje budući objekat u postojećem prostoru. 3. Dobijanje saglasnosti na Idejno rješenje. Usaglašeno i gotovo idejno rješenje dostavlja se uz zahtjev Glavnom gradskom ili državnom athitekti. U ovom koraku takođe treba voditi računa o nadležnosti, a prema pomenutoj Uredbi (objekti ispod 3000m2 bruto površine su u nadležnosti gradskog arhitekte). Napomena: prije izrade projektno- tehničke dokumentacije neophodno je riješiti imovinsko- pravne odnose na loakciji ukoliko isti nisu riješini. Takođe, često je potrebno formalno- pravno napraviti vezu između podnosioca zahtjeva UT uslova tj. bivšeg i sadašnjeg vlasnika parcele tj. Investitora ( u slučajevima kada postoje već važeći UT uslovi na vlasnika, a novi kupac je Investitor budućeg objekta. Dakle, NE MORATE vaditi nove UT uslove, sve dok je planski dokument na osnovu kojeg su izdati UT uslovi na snazi). 4. Izdavanje saglasnosti Glavnog gradskog arhitekte/ Glavnog državnog arhitekte. Glavni gradski arhitekta je u bavezi da shodno zakonskom roku od 15 dana izda Rješenje kojim daje saglasnost na predmetno Idejno rješenje, ili eventualno traži dopunu na dostavljenu doumentaciju. Zbog velikog obima posla u gradskim službama, ovaj rok često bude nerealan, pa se na Rješenje čeka duže od zakonom predviđeng roka. 5. Izrada Glavnog projekta objekta. Nakon dobijanja saglasnosti, a na osnovu Idejnog rješenja, privredno društvo ovlašćeno za izradu tehničke domentacije (Projektant kojeg angažuje Investitor), izrađuje Glavni projekat. Glavnim projektom se razrađuje Idejno rješenje, a čini ga arhitektonski, građevinski, elektrotehnički i često mašinski projekat.
REKLI SMO O …. NEKRETNINI KAO INVESTICIJI.
Kod kupovine nekretnina uvijek treba razmišljati o njoj kao o investiciji. Čak i ako kupujete ili gradite sebi topli dom, uvijek treba imati na umu da se ipak upuštate u investiciju. Vrijednost novca kroz investiciju odnosi se na koncept da novac ima različitu vrijednost u različitim vremenskim periodima, te da ulaganje novca danas može donijeti povrat u budućnosti koji je veći od iznosa početnog ulaganja, odnosno zbog njegove sposobnosti da zaradi povrat kroz ulaganje. To znači da, zbog kamata ili prinosa na ulaganje, novac danas može generisati dodatnu vrijednost u budućnosti. Investicije obično uključuju određeni nivo rizika. Investitori očekuju da će biti nagrađeni za preuzimanje rizika kroz veći povrat na svoja ulaganja. Ulaganja s višim rizikom obično nude veći potencijal za povrat, ali i veći potencijal za gubitak. Kada se investira, ključno je razumjeti koliko bi novac mogao vrijediti u budućnosti, uzimajući u obzir kamatne stope, inflaciju, rizik i druge faktore koji utiču na vrijednost novca kroz vrijeme. Ovaj koncept je ključan za donošenje informisanih finansijskih odluka i optimizaciju portfolija ulaganja. Od toga koji su vaši planovi zavisi i isplativost te investicije. Tako da je bitno osim trenutnog budžeta koji je neophodan za investiranje, bilo iz sopstevng budžeta ili kreditiranja ili kombinacije ta dva izvora sredstava, neophodno je da shvatite i isplativost te vaše investicije. Naše tržište je takvo da su neosporno najpoželjnije nekretnine upravo stambeni prostori u kolektivnim stambenim zgradama. Takva nekretnina bez obzira na neke njene lokacijske ili fizičke atribute uvijek se najbrže može prodati ili izdati. U okviru ovog tipa nekretnina najbrže se transakcije dešavaju kada su u pitanju garsonjere i manji jednosobni stanovi. Razlog je jednstavan, najveći broj učesnika na tržištu su oni koji mogu da obezbijede finansijska sredstva za kupovinu/rentiranje manjih nekretnina. Postoje naravno i izuzeci, a to je da su zbog malobrojne ponude, stambeni porostori oko 100 m2 izuzetno traženi. Tu dolazi do veće potražnje od ponude, odnosno ponuda je često malobrojnija čak i od onog manjeg broja učesnika na tržištu koji imaju želju i finansijske mogućnosti za kupovinom većih stambenih prostora. Takođe, kod odluke za investicijom u nekretninu bilo kojeg tipa za koju postoji plan za povraćajem uloženih sredstava kroz rentiranje, uvijek je najpovoljnija opcija kupovina nekretnine u glavnom gradu. Glavni grad ima najveći broj stanovnika, on je ekonomski i administrativni centar sa razvijenim kongresnim turizmom. Shodno tome, u glavnom gradu se zbog velike potražnje mnogo brže ostvaruju sve vrste transakcija. Porodične kuće, neizgrađeno zemljište, zemljište u razvoju, poslovni prostor ili poslovni kompleks, obično se duži vremenski period nalaze kao ponuda na tržištu uz nerijetko česte korekcije u visini cjenovne ponude, tj. obaranja cijene. Ovi tipovi nekretnina zahtijevaju duži vremenski period od ulaganja do realizacije za planiranu namjenu. Porodične kuće zahtijevaju veće troškove održavanja, poput brige o dvorištu, popravkama i renoviranja. Potencijalni kupci često razmatraju ove dodatne troškove, što može obeshrabriti kupovinu. Često su smještene u predgrađima ili na periferiji, što može biti manje atraktivno za ljude koji rade u gradovima ili žele da budu bliže urbanim centrima. Dodatno vrijeme potrebno za putovanje na posao može biti značajan faktor. Prodaja porodičnih kuća može biti teža zbog emotivne vezanosti vlasnika, a to dalje može otežati pregovore i smanjiti fleksibilnost u vezi sa cijenom ili uslovima prodaje. Kupovina zemljišta često zahtijeva dodatna ulaganja u infrastrukturu, dozvole za gradnju i druge regulatorne zahtjeve. Zemljište često dolazi sa složenom pravnom dokumentacijom, uključujući pitanja vlasništva, prava prolaza, zoniranje, kao i druge pravne aspekte, zatim osnovna infrastruktura koja nerijetko nije uređena (put, voda, struja..), kao i neuređena planska dokumentacija, te sve to može da odloži odluku ili obeshrabri potencijalnog kupca. Kupovina zemljišta se ne smatra hitnom potrebom u poređenju sa stambenim ili poslovnim prostorom. Kupci često imaju više vremena za donošenje odluke, što logično može produžiti proces prodaje. Poslovni prostori su namijenjeni određenim vrstama aktivnosti, kao što su kancelarije, trgovine, restorani, industrijske hale ili drugi poslovni kompleksi. To ograničava krug potencijalnih kupaca na one koji imaju konkretne poslovne potrebe koje odgovaraju datom prostoru. Ovaj tip nekretnina često je pod dugogodišnjim ugovorima o zakupu. Specifičnost ove situacije jeste što može da dođe do toga da potencijalni kupac ne želi da preuzme te ugovore. Sa druge strane poslovni prostor koji nije pod zakupom je pod rizikom od nedostatka prihoda. Ekonomske krize ili recesije mogu značajno smanjiti potražnju za poslovnim prostorima, jer preduzeća često smanjuju troškove, odlažu širenje ili se preusmjeravaju na rad na daljinu, što smanjuje potrebu za posjedom poslovnih prostora. I pored navedenih karakteristika ovih tipova nekretnina, ipak na tržištu postoji značajan broj interesenata za kupovinom i rentiranjenm opisanih nekretnina. Iz navedenog, zaključak je jasan, da zbog afiniteta domaćeg tržišta, brzine povrata investicije, infrastrukturne uređenosti, planske regulative, rizika koje sa sobom nosi izgradnja novih objekata kao i teško provjerljivog kvaliteta gradnje kod inividualnih objekata, stambeni prostori u kolektivnim zgradama se smatraju kao najisplativija investicija u odnosu na druge tipove nekretnina.
Pitali smo….pravnicu.
U nastavku možete pročitati intervju sa našom sagovornicom, Ivanom Vasiljević, diplomiranom pravnicom, koja je zaposlena u lokalnoj upravi i ima bogato iskustvo u domenu imovinsko-pravnih odnosa. Razjasnila nam je šta znače imovinsko-pravni odnosi pri kupovini nekretnine, kako se rješava problem prilaza nepokretnosti, da li je angažovanje advokata preporučljivo pri kupovini nekretnine, pa preporučujemo da pročitate u nastavku odgovore na sva postavljena pitanja. U segmentu naših konsultanskih usluga, često se susrećemo sa pravnim nedoumicama i tada angažujemo kolege iz pravne struke koji su naši nezaobilazni saradnici. Kako bi sledeći tekst bio što razumljiviji i za naše čitaoce koji nisu iz struke, u nastavku ćemo definisati neke osnovne pojmove: – List nepokretnosti (LN) je osnovni dokument o nepokretnostima i pravima na njima. List nepokretnosti sadrži podatke o: 1) zemljištu parceli (A list); 2) imaocu prava na zemljištu-parceli (B list); 3) objektima i posebnim djelovima objekata i imaocima prava na njima (V list); 4) vodovima i imaocima prava na njima (V list – 1. dio) 5) teretima i ograničenjima (G list). List nepokretnosti obuhvata sve katastarske parcele koje pripadaju istom imaocu prava i objekte na tim parcelama u istoj katastarskoj opštini. – Posebni dio (PD) su djelovi stambene zgrade i to: stanovi, poslovne prostorije, posebni podrumi, posebna potkrovlja, posebne garaže, odnosno garažna mjesta i dr. Posebnim djelovima stambene zgrade smatraju se i sporedni djelovi kao što su otvoreni balkoni, terase i dr. Stan je skup prostorija namijenjenih za stanovanje, koje čine funkcionalnu i građevinsku cjelinu i koje, po pravilu, imaju zaseban ulaz. Poslovna prostorija je jedna ili više prostorija namijenjenih za vršenje poslovne djelatnosti koje, po pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban ulaz. – Katastarska parcela je dio zemljišta u katastarskoj opštini definisan granicama i označen brojem, čiji je imalac prava, jedno ili više lica. Položaj, oblik i broj katastarske parcele prikazuje se na katastarskom planu, a ostali podaci koji se odnose na parcelu upisuju se u katastar nepokretnosti. – Urbanistička parcela je jedinstveni dio prostora sastavljen od jednog poligona čija je površina i oblik u skladu s pravilima parcelacije određenim planskim dokumentom, obuhvata jednu ili više katastarskih parcela ili njihovih djelova i zadovoljava uslove izgradnje propisane planskim dokumentom. Urbanistička parcela mora imati obezbijeđen kolski pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta. Izuzetno od u starim gradskim jezgrima u kojima ne postoji mogućnost obezbjeđivanja kolskog pristupa, urbanističkoj parceli se može obezbijediti samo pješački pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta. U veoma prijatnom razgovoru o stručnim temama i dilemama, zahvaljujući našoj sagovornici Ivani Vasiljević, donosimo vam odgovore na jako bitna pitanja u vezi sa nekretninama. TIM: Koji zakon se konsultuje kod pitanja vezanih za imovinsko-pravne odnose? Ivana V.: Pravo svojine nad pokretnim i nepokretnim stvarima reguliše Zakon o svojinsko pravnim odnosima (“Službeni list Crne Gore”, br. 019/09), a u slučaju da se radi o vlasništvu države ili opštine primjenjuju se odredbe Zakona o državnoj imovini (“Službeni list Crne Gore”, br. 021/09, 040/11). TIM: Šta znače imovinsko-pravni odnosi pri kupovini nekretnine i kako se provjerava imovinsko-pravno stanje nekretnine? Ivana V.: Najvažnije pitanje kod kupovine nepokretnosti jeste utvrđivanje prava vlasništva nad nepokretnostima koje se prije svega utvrđuje uvidom u List nepokretnosti koji predstavlja osnovni dokument o nepokretnostima i pravima na njima. Takođe, uvidom u LN se utvrđuje i da li je neka nepokretnost pod „teretom“. Teret se može odnositi kako na pitanje postojanja spora u pogledu imovinsko-pravnih odnosa, postojanja i legalnosti izgrađenog objekta, tako i u pogledu eventualnih založnih prava (hipoteka) na predmetnim nepokretnostima. Svakako je, u slučaju postojanja upisanih tereta i zabilježbi, potrebno dodatno ispitati osnov upisa istih i eventualnu mogućnost brisanja tereta. TIM: Ukoliko nema pravnog prilaza nekretnini, da li se to može i kako pravno regulisati? Ivana V.: Prilaz nepokretnostima (kat. parcelama i objektima) definisan je, u idealnom slučaju, planskim dokumentom i upisom u katastar nepokretnosti (javni, nekategorisani put i sl.). Ukoliko to nije slučaj, prilaz se može obezbjediti putem ustanovljenja službenosti prilaza i to ugovorom ili sudskim putem. Ovo je, ipak, privremeno rješenje koje bi trebalo u praksi izbjegavati i težiti da preko organa lokalnih samouprava, bude riješen prilaz do nepokretnosti na trajan način. TIM: Koji osnovi prava nad nepokretnostima postoje? Ivana V.: U praksi se u LN može naći upis prava svojine, raspolaganja, upravljanja ili korišćenja nad nekom nepokretnosti. TIM: Ukoliko je osnov prava na zemljištu korišćenje, da li se to može i ako može na koji način promijeniti u svojinu? Ivana V.: Pravo korišćenja na zemljištu se može promijeniti u pravo svojine podnošenjem zahtjeva za promjenu prava korišćenja u svojinu nadležnoj jedinici Uprave za katastar pod uslovima koje predviđa Zakon o svojinsko-pravnim odnosima ( čl. 419 i 420) TIM: Šta tačno znači raspolaganje imovinom? Ivana V.: Pretpostavljam da se pitanje odnosi na slučajeve u kojima je država nosilac prava svojine. Tada se kao nosilac prava raspolaganja može javiti Vlada ili organ lokalne samouprave. U smislu Zakona o državnoj imovini: raspolaganje je prenos svih ili nekih svojinskih ovlašćenja na treća lica: otuđenje (prodaja, razmjena, poklon), davanje na upravljanje, davanje na korišćenje, davanje u zakup, pravo službenosti, zalaganje pokretnih i nepokretnih stvari (zaloga, hipoteka i fiducija, koncesija i slično). Nadležni organi za raspolaganje državnom svojinom su određeni gore citiranim zakonom. TIM: Za kraj, da li preporučujete angažovanje advokata kod kupovine nekretnine? Ivana V.: Kupovina nekretnine je svakako ozbiljan postupak, koji može u nekim slučajevima biti vrlo jednostavan, a u drugim dosta komplikovan. Tako da je angažovanje advokata preporučljivo pogotovo u slučajevima kada se radi o neinformisanim strankama. Zahvaljujemo se našoj sagovornici Ivani Vasiljević i cijenimo što je izdvojila svoje vrijeme i podijelila sa nama svoje znanje i iskustva. Odgovori su bili veoma informativni i jasni. Nadamo se da će naš razgovor čitaocima biti od koristi, a ukoliko su ostala još neka pitanja na koja želite odgovor- pišite nam na te**@pr**********.me.
Rekli smo…o procjeni vrijednosti bespravnih (nelegalnih) objekata
Dragi čitaoci, dobro došli na naš drugi Blog koji se ovog puta bavi temom bespravnih objekata ili djelova objekata. Kako iskustva sa terena ukazuju na to da je ovo često postavljano pitanje i da zbunjuje vlasnike nekretnina, u narednom tekstu ćemo pokušati da razjasnimo da li mogu da se procjenjuju bespravne nekretnine ili djelovi nekretnina (nelegalan stan u zgradi kolektivnog stanovanja, nelegalan sprat porodične kuće i slično). ŠTA JE BESPRAVAN (NELEGALAN) OBJEKAT? Shodno Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata („Službeni list CG“, broj 64/17, 44/18, 63/18, 11/19, 82/20, 86/22, 4/23, u daljem tekstu Zakon) bespravnim objektom smatra se zgrada koja je izgrađena suprotno propisima kojima je u vrijeme izgradnje bila utvrđena obaveza pribavljanja građevinske dozvole, ili za koju u vrijeme izgradnje nije postojala obaveza pribavljanja građevinske dozvole, a koja nije upisana u katastar nepokretnosti. Bespravni objekat je stambena, poslovna i poslovno-stambena zgrada na kojoj su izvedeni grubi konstruktivni građevinski radovi najmanje jedne etaže, ili dio zgrade, a koji je izgrađen bez građevinske dozvole, odnosno suprotno građevinskoj dozvoli. Dakle, iako ste „samo malo“ proširili terasu, a da za to niste imali dokumentaciju propisanu Zakonom, bespravni ste graditelj, da ne govorimo o cijelim stambenim i/ili stambeno- poslovnim objektima, koji su u nekom trenutku izgrađeni bez ijednog papira. Takođe, ukoliko ste „na svoju ruku“ rekonstruisali objekat, u smislu promjene organizacije prostora (dodavanje ili ukidanje PD-ova tj. „posebni dio objekta“- npr. stambena jedinica), dolazite u problem sa legalnošću takvog postupka i prilikom zahtjeva za uknjižbu, biće vam upisan teret u List nepokretnosti. Možete biti i jedan od onih koji posjeduju bespravan objekat (ili njegov dio), ali imate List nepokretnosti bez tereta, jer nikada niste ušli u proceduru legalizacije. Osim što će se takav status morati regulisati novim Zakonom o legalizaciji, koji je najavljen i preciznom evidencijom svih bespravnih objekata na teritoriji Crne Gore, imate i problem sa procjenom tržišne vrijednosti takvog objekta, o čemu ćemo detaljnije u nastavku. MOGU LI SE PROCIJENITI BESPRAVNE NEKRETNINE? Kratak odgovor je DA. Volimo da kažemo, da sve što procjenjivač može da vidi i dodirne, može i da procijeni. Ali, naravno, postoje određeni preduslovi. Osnovno pravilo je da se procjenjuje nekretnina evidentirana u Listu nepokretnosti. Procjenjivači ne vrše mjerenja na terenu. Međutim, ukoliko imate ovjeren od strane Uprave za nekretnine (prethodno Uprava za katastar i državnu imovinu) geodetski elaborat, procjenjivač na osnovu toga jasno može da preuzme podatke o površini nekretnine, tj. posebnih djelova (PD-ova) i takva nekretnina može biti procijenjena. U tom slučaju, na tržišnu vrijednost nekretnine znatno utiču i troškovi legalizacije, te vrijednost biva umanjena u visini procijenjenog troška legalizacije. Troškovi legalizacije podrazumijevaju, osim administrativnih taksi i naknada, i troškove izrade geodetskog elaborata, izrade Izvještaja privrednog društva o postojanju objekta na orto-foto snimku i usklađenost objekta sa urbanističkim parametrima i smjernicama, troškove komunalnog opremanja tj. urbane sanacije, troškove za naknadu Regionalnom vodovodu, troškovi izrade Izvještaja privrednog društva koje je ispitivalo statičku i seizmičku stabilnost objekta, a sve u skladu sa Zakonom. U suprotnom, nekretnina koja na terenu odstupa od upisa u List nepokretnosti i nema prethodno navedenu dokumentaciju (ovjeren Elaborat), to odstupanje procjenjivač ne može evidentirati i takav objekat ili dio objekta se ne procjenjuje. Bespravne nekretnine imaju manju tržišnu vrijednost od legalnih nepokretnosti. DA LI SE SVI BESPRAVNI OBJEKTI MOGU LEGALIZOVATI? Prema važećem Zakonu moraju biti ispunjeni određeni uslovi. Legalizacija objekata se sprovodi u skladu sa Zakonom o planiranju prostora i izgradnji objekata („Službeni list CG“, broj 64/17, 44/18, 63/18, 11/19, 82/20, 86/22, 4/23) i sprovodi je nadlježni organ lokalne uprave, a po zahtjevu vlasnika ili etažnog vlasnika nekretnine (ili skupštine etažnih vlasnika). Legalizovati se može bespravni objekat koji je izgrađen u skladu sa osnovnim urbanističkim parametrima i/ili smjernicama važećeg planskog dokumenta (namjena, indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, spratnost odnosno visina objekta i odnos prema građevinskoj liniji) i objekat koji se nalazi na orto-foto snimku. Pojašnjenja radi, orto-foto snimak je kolektovan 2018. godine i svi objekti i djelovi objekta nastali nakon snimanja spadaju u grupu objekata koji ne zadovoljavaju osnovni princip mogućnosti legalizacije. Dakle, objekti koji se ne nalaze na orto-foto snimku i/ili čiji je Izvještaj privrednog društva negativan (nisu u skladu sa smjernicama i parametrima iz važećeg Planskog dokumenta), ne mogu postati legalni objekti. I ZA KRAJ… Postojanje velikog broja bespravnih objekata u Crnoj Gori i njihova legalizacija je uvijek aktuelna tema, pogotovo u posljednje vrijeme kada se najavljuje novi Zakon o legalizaciji objekata. Problematika oko evidencije takvih objekata i uvođenje istih u legalne tokove je nepresušna tema. Ukoliko ste vlasnik bespravnog objekta ili dijela objekta, savjetujemo da pokrenete postupak legalizacije istog. Tržišnu vrijednost svoje nekretnine ćete na taj način povećati, a poznato je i da ćete umanjiti troškove poreza na nepokretnost, koji su znatno veći za vlasnike bespravnih objekata.
Rekli smo… o nekretninama
Dragi čitaoci, dobro došli na naš sajt i prvi Blog koji se bavi temom nekretnina u različitim segmentima. Ideja je da sa vama podijelimo novosti o tome kako se kreće i kakvo je tržište nekrenina u Crnoj Gori, regionu i svijetu, te šta utiče na promjene cijena nekretnina. Osvrnućemo se na priču o nekretninama kroz arhitektonsko-građevinske, imovinsko–pravne, ekonomske karakteristike, a sa stanovišta procjenjivačke prakse. Da počnemo sa „definicijama“. Šta su nekretnine? NEPOKRETNOST / NEKRETNINA Zakon1 kaže da su nepokretnosti: zemljišta (poljoprivredno, građevinsko, šumsko i ostalo), objekti (poslovni, stambeni, stambeno-poslovni, ekonomski i drugi objekti), posebni djelovi objekata (stanovi, poslovne prostorije, garaže, garažna mjesta i podrumi), drugi nadzemni objekti (putni objekti, objekti elektroprivrede, željeznički objekti, objekti vazdušnog saobraćaja, industrijski objekti, objekti telekomunikacija, objekti za sport i fizičku kulturu i drugi) i podzemni objekti (garaže, rezervoari, pješački prolazi, tuneli, skloništa, metroi i drugo). [1] Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti Sl. list RCG”, br. 29/2007 i “Sl. list CG”, br. 32/2011, 40/2011 – dr. zakon, 43/2015, 37/2017 i 17/2018) Kako kažu građevinski inženjeri to su objekti. Objekat je prostorna, funkcionalna, konstruktivna, arhitektonska, estetska, tehničko-tehnološka ili biotehnička cjelina sa ili bez instalacija, postrojenja i opreme koja se u njega ugrađuje. Arhitekte posmatraju nekretnine iz perspektive dizajna, funkcionalnosti, održivosti i estetike. Njihov pristup nekretninama je usmjeren ka stvaranju prostora koji zadovoljava potrebe korisnika, uzimajući u obzir estetske, tehničke i ekonomske faktore. Kod pravnika se pojam nekretnina ili nepokretnost odnosi na dio materijalne imovine jednog fizičkog ili pravnog lica, koja nije pokretna i ne može se premještati sa jednog mjesta na drugo. Vlasnici nepokretnosti imaju prava i odgovornosti vezane za svoju imovinu, a pravni sistemi ima zakone i propise koji regulišu pitanja vezana za nepokretnost. Sa stanovišta ekonomista nekretnine su značajan dio ekonomske aktivnosti zbog njihovog uticaja na tržište, investicije, potrošnju i druge ekonomske pokazatelje. KAKO PROCJENJIVAČI POSMATRAJU NEKRETNINE Procjenjivač nekretnina bi o nekretninama razmišljao uzimajući u obzir svaku od navedenih definicija. Tako je za procjenjivača, nekretnina građevinski objekat (ili zemljište) sa svim svojim funkcionalnim svojstvima, te imovinsko – pravnim karakteristikama, planskim pokazateljima, ograničenjima ili pogodnostima, a koja ima svoju tržišnu vrijednost. Nakon upoznavanja sa svrhom procjene, tipom nekretnine i njenim karakteristikama procjenjivač daje svoje mišljenje o vrijednosti nepokretnosti na određeni datum. U vezi sa tim, isti daje mišljenje o vrijednosti, a ne cijenu, odnosno egzaktan podatak. Uz vrijednost se uvijek vezuje i datum procjene. Taj datum je izuzetno važan jer procjenjivač vrši analizu na osnovu dostupnih (arhivskih, empirijskih) podataka i dolazi do mišljenja o vrijednosti predmetne nepokretnosti. Do tog datuma postoje dokazi na osnovu kojih je on formirao svoje mišljenje, a nema dokaze o tome kako će se kretati vrijednosti već sjutra dan nakon dana kada je izvršio procjenu. Dolazi se do zaključka da je procjenu moguće raditi samo na „današnji dan“ odnosno na neki datum iz prošlosti, dok za budućnost možemo da se oslonimo na horoskop, proročansku kuglu ili neki drugi način proricanja vrijednosti. Glavni princip u procjenjivačkoj praksi, nešto što je etički kodeks svakog procjenjivača, jeste njegova nezavisnost pri izradi procjene. Tako se procjenjivač često nađe između dva klijenta, ali u principu njegova uloga je arbitraža. Na osnovu svojih sposobnosti, profesionalnosti i etičkog principa sarađuje sa obije strane podjednako. Procjenjivač je tu i da konsultuje klijenta kako da upravlja svojim nepokretnostima na ekonomski najisplativiji način. VRIJEDNOST NEKRETNINE Nekretnina je jedna vrsta tržišne robe, ona nema istu vrijednost za svakoga i u svim situacijama. Kroz sljedeće primjere navedene su situacije sa indikacijom različitih vrijednosti iste nekretnine: SAVJET BUDUĆIM KUPCIMA Kod izbora kupovine nekretnine kupci imaju svoje preference koje su subjektivne, najčešće određene (ograničene) finansijskim mogućnostima i njih nećemo komentarisati. Naša preporuka je da se uvijek provjeri osnov prava vlasništva nad nepokretnosti koju klijent namjerava da kupi. Takođe, prilikom kupovine individualnog objekta ili djelova objekta (stan ili poslovni prostor u kolektivnom objektu) neophodna je provjera legalnosti tog objekta. Neizostavna je i provjera kompetentnosti investitora, kako kod kupovine nekretnine u izgradnji, tako i kod kupovine već izgrađene nekretnine. Osim navedenog, dalje bi ukazali na neke od aspekata koje treba provjeriti kada se odlučujete na kupovinu nekretnine. STAMBENI PROSTORI Ukoliko vas je kod kupovine nekretnine privukao i pogled koji se pruža sa terase ili prozora vašeg stana/kuće, pa računate da ćete u njemu uživati dok pijete svoju prvu jutarnju kafu obavezno provjerite da li je to vaše uživanje dugotrajno. Može se desiti da u budućnosti vaš užitak u pogledu uskrati neki značajno veći objekat koji je planiran za izgradnju baš ispred vaše terease. Provjeru možete da izvršite ili kod investitora, ali je najsigurnije provjeriti kod nadležnog organa lokalne samouprave. Prilikom kupovine individualnog stambenog objekta (porodična stambena zgrada) uzeti u obzir da takav tip nekretnine čine objekat i pripadajuće zemljište. Obavezna je provjera legalnosti takvog objekta. Ukoliko se usudite da kupite nelegalan objekat, onda provjerite da li je zakonom i važećim planskim dokumentom omogućena legalizacija tog objekta. Topao savjet je da ukoliko nije moguća legalizacija objekta, jednostavno odustanete od kupovine takve nekretnine. Ne manje važno je i da kod nadležnog organa lokalne samouprave provjerite da li je na pripadajućoj parceli dozvoljena rekonstrukcija objekta (dogradnja ili nadogradnja). POSLOVNI PROSTORI Kod kupovine poslovnih objekata ili poslovnih prostora preporuka je da se provjeri vrijednost koju takva nekretnina može da ostvari kroz prihod od rentiranja. Jasno je da važe iste preporuke za provjeru legalnosti objekta ili dijela objekta kao i kod stambenih prostora. ZEMLJIŠTE I ZA KRAJ… Nekretnine iako se ne pomjeraju moraju se provjeravati i obilaziti odnosno voditi računa o njima. Njihov potencijal se može posmatrati iz više uglova. Ukoliko se na vrijeme ne reaguje nekretnina može da napravi veliku fizičku i/ili finansijsku štetu ili jednostavno njena vrijednost može da ostane „zamrznuta“ više godina. Zato, volite svoje nekretnine i one će voljeti vas.
