U nastavku možete pročitati intervju sa našom sagovornicom, Ivanom Vasiljević, diplomiranom pravnicom, koja je zaposlena u lokalnoj upravi i ima bogato iskustvo u domenu imovinsko-pravnih odnosa. Razjasnila nam je šta znače imovinsko-pravni odnosi pri kupovini nekretnine, kako se rješava problem prilaza nepokretnosti, da li je angažovanje advokata preporučljivo pri kupovini nekretnine, pa preporučujemo da pročitate u nastavku odgovore na sva postavljena pitanja.
U segmentu naših konsultanskih usluga, često se susrećemo sa pravnim nedoumicama i tada angažujemo kolege iz pravne struke koji su naši nezaobilazni saradnici.
Kako bi sledeći tekst bio što razumljiviji i za naše čitaoce koji nisu iz struke, u nastavku ćemo definisati neke osnovne pojmove:
– List nepokretnosti (LN) je osnovni dokument o nepokretnostima i pravima na njima.
List nepokretnosti sadrži podatke o:
1) zemljištu parceli (A list);
2) imaocu prava na zemljištu-parceli (B list);
3) objektima i posebnim djelovima objekata i imaocima prava na njima (V list);
4) vodovima i imaocima prava na njima (V list – 1. dio)
5) teretima i ograničenjima (G list).
List nepokretnosti obuhvata sve katastarske parcele koje pripadaju istom imaocu prava i objekte na tim parcelama u istoj katastarskoj opštini.
– Posebni dio (PD) su djelovi stambene zgrade i to: stanovi, poslovne prostorije, posebni podrumi, posebna potkrovlja, posebne garaže, odnosno garažna mjesta i dr.
Posebnim djelovima stambene zgrade smatraju se i sporedni djelovi kao što su otvoreni balkoni, terase i dr.
Stan je skup prostorija namijenjenih za stanovanje, koje čine funkcionalnu i građevinsku cjelinu i koje, po pravilu, imaju zaseban ulaz.
Poslovna prostorija je jedna ili više prostorija namijenjenih za vršenje poslovne djelatnosti koje, po pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban ulaz.
– Katastarska parcela je dio zemljišta u katastarskoj opštini definisan granicama i označen brojem, čiji je imalac prava, jedno ili više lica.
Položaj, oblik i broj katastarske parcele prikazuje se na katastarskom planu, a ostali podaci koji se odnose na parcelu upisuju se u katastar nepokretnosti.
– Urbanistička parcela je jedinstveni dio prostora sastavljen od jednog poligona čija je površina i oblik u skladu s pravilima parcelacije određenim planskim dokumentom, obuhvata jednu ili više katastarskih parcela ili njihovih djelova i zadovoljava uslove izgradnje propisane planskim dokumentom.
Urbanistička parcela mora imati obezbijeđen kolski pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta. Izuzetno od u starim gradskim jezgrima u kojima ne postoji mogućnost obezbjeđivanja kolskog pristupa, urbanističkoj parceli se može obezbijediti samo pješački pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta.
U veoma prijatnom razgovoru o stručnim temama i dilemama, zahvaljujući našoj sagovornici Ivani Vasiljević, donosimo vam odgovore na jako bitna pitanja u vezi sa nekretninama.
TIM: Koji zakon se konsultuje kod pitanja vezanih za imovinsko-pravne odnose?
Ivana V.: Pravo svojine nad pokretnim i nepokretnim stvarima reguliše Zakon o svojinsko pravnim odnosima (“Službeni list Crne Gore”, br. 019/09), a u slučaju da se radi o vlasništvu države ili opštine primjenjuju se odredbe Zakona o državnoj imovini (“Službeni list Crne Gore”, br. 021/09, 040/11).
TIM: Šta znače imovinsko-pravni odnosi pri kupovini nekretnine i kako se provjerava imovinsko-pravno stanje nekretnine?
Ivana V.: Najvažnije pitanje kod kupovine nepokretnosti jeste utvrđivanje prava vlasništva nad nepokretnostima koje se prije svega utvrđuje uvidom u List nepokretnosti koji predstavlja osnovni dokument o nepokretnostima i pravima na njima. Takođe, uvidom u LN se utvrđuje i da li je neka nepokretnost pod „teretom“. Teret se može odnositi kako na pitanje postojanja spora u pogledu imovinsko-pravnih odnosa, postojanja i legalnosti izgrađenog objekta, tako i u pogledu eventualnih založnih prava (hipoteka) na predmetnim nepokretnostima. Svakako je, u slučaju postojanja upisanih tereta i zabilježbi, potrebno dodatno ispitati osnov upisa istih i eventualnu mogućnost brisanja tereta.
TIM: Ukoliko nema pravnog prilaza nekretnini, da li se to može i kako pravno regulisati?
Ivana V.: Prilaz nepokretnostima (kat. parcelama i objektima) definisan je, u idealnom slučaju, planskim dokumentom i upisom u katastar nepokretnosti (javni, nekategorisani put i sl.). Ukoliko to nije slučaj, prilaz se može obezbjediti putem ustanovljenja službenosti prilaza i to ugovorom ili sudskim putem. Ovo je, ipak, privremeno rješenje koje bi trebalo u praksi izbjegavati i težiti da preko organa lokalnih samouprava, bude riješen prilaz do nepokretnosti na trajan način.
TIM: Koji osnovi prava nad nepokretnostima postoje?
Ivana V.: U praksi se u LN može naći upis prava svojine, raspolaganja, upravljanja ili korišćenja nad nekom nepokretnosti.
TIM: Ukoliko je osnov prava na zemljištu korišćenje, da li se to može i ako može na koji način promijeniti u svojinu?
Ivana V.: Pravo korišćenja na zemljištu se može promijeniti u pravo svojine podnošenjem zahtjeva za promjenu prava korišćenja u svojinu nadležnoj jedinici Uprave za katastar pod uslovima koje predviđa Zakon o svojinsko-pravnim odnosima ( čl. 419 i 420)
TIM: Šta tačno znači raspolaganje imovinom?
Ivana V.: Pretpostavljam da se pitanje odnosi na slučajeve u kojima je država nosilac prava svojine. Tada se kao nosilac prava raspolaganja može javiti Vlada ili organ lokalne samouprave. U smislu Zakona o državnoj imovini: raspolaganje je prenos svih ili nekih svojinskih ovlašćenja na treća lica: otuđenje (prodaja, razmjena, poklon), davanje na upravljanje, davanje na korišćenje, davanje u zakup, pravo službenosti, zalaganje pokretnih i nepokretnih stvari (zaloga, hipoteka i fiducija, koncesija i slično). Nadležni organi za raspolaganje državnom svojinom su određeni gore citiranim zakonom.
TIM: Za kraj, da li preporučujete angažovanje advokata kod kupovine nekretnine?
Ivana V.: Kupovina nekretnine je svakako ozbiljan postupak, koji može u nekim slučajevima biti vrlo jednostavan, a u drugim dosta komplikovan. Tako da je angažovanje advokata preporučljivo pogotovo u slučajevima kada se radi o neinformisanim strankama.
Zahvaljujemo se našoj sagovornici Ivani Vasiljević i cijenimo što je izdvojila svoje vrijeme i podijelila sa nama svoje znanje i iskustva. Odgovori su bili veoma informativni i jasni. Nadamo se da će naš razgovor čitaocima biti od koristi, a ukoliko su ostala još neka pitanja na koja želite odgovor- pišite nam na te**@pr**********.me.
