REKLI SMO O…. PROCEDURI IZGRADNJE OBJEKTA U 10 KORAKA (PRVI DIO, KORAK 1-5)
Procedura izgradnje objekta definisana je Zakonom o planiranju prostora i izgradnji objekata („Službeni list CG“ br. 64/17, 44/18, 63/18, 11/19, 82/20, 86/22 i 04/23). Sigurno ste dosta puta čuli da Vi ili neko iz okruženja treba da „izvadi urbanističko- tehničke uslove“… i da, dobro ste čuli. Urbanističko- tehnički uslovi su prvi, nulti korak planiranja i nadalje izgradnje budućeg objekta ili objekata. Pa , počnimo od tog koraka, a taksativno ćemo u dva dijela objaviti ukratko cijelu proceduru, zaključno sa upisom završenog, novog objekta u Katastar (u Upravi za nekretnine): 1. Zahtjev za izdavanje Urbanističko- tehničkih uslova. Urbanističko- tehnički uslovi (u daljem tekstu UT uslovi) su informacija iz planskog dokumenta i sadrže sve neophodne podatke i ulazne informacije za projektanta/arhitektu (urbanistički parametri: indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, spratnost/visina objekta; namjena objekta; odnbos prema građevinskoj liniji, prilaz objektu i sl.). UT uslove izdaje Ministarstvo ili organ lokalne samouprave (opštinski Sekretarijat za urbanizam), a shodno Uredbi o povjeravanju dijela poslova Ministarstva urbanizma, prostornog planiranja i državne imovine (“Sl.list CG” br.87/18, 28/19, 75/19, 116/20, 76/21, 141/21, 151/22, 12/24, 73/24) jedinicama lokalne samouprave, precizirana je nadležnost Ministarstva, odnosno jedinica lokalne samouprave. Shodno tome, Ministartvo izdaje UT uslove za složene inž. objekte, zgrade bruto građevinske površine 3000 m2 i više, hotele, turistička naselja sa najmanje četiri ili pet zvjezdica i turističke rizorte, objekte za koje se raspisuje javni konkurs, trgove, šetališta, gradske parkove, dok je za ostale objekte nadležna lokalna saouprava. Posebnu pažnju treba obratiti na površinu vaše parcele i dozvoljenu bruto površinu objekta, jer na osnovu toga znate kome upućujete zahtjev, kako bi izbjegli dodatno trošenje vremena u administrativnim poslovima. 2. Izrada Idejnog rješenja objekta. Na osnovu izdatih UT uslova privredno društvo ovlašćeno za izradu tehničke domentacije (Projektant kojeg angažuje Investitor), izrađuje Idejno rješenje objekta, a na osnovu izdatih UT uslova i smjernica iz planskog dokumenta, naročito se osvrćući na uklapanje objekta u ambijent, zadate parametre i predstavljajući 3D model objekta prikazuje budući objekat u postojećem prostoru. 3. Dobijanje saglasnosti na Idejno rješenje. Usaglašeno i gotovo idejno rješenje dostavlja se uz zahtjev Glavnom gradskom ili državnom athitekti. U ovom koraku takođe treba voditi računa o nadležnosti, a prema pomenutoj Uredbi (objekti ispod 3000m2 bruto površine su u nadležnosti gradskog arhitekte). Napomena: prije izrade projektno- tehničke dokumentacije neophodno je riješiti imovinsko- pravne odnose na loakciji ukoliko isti nisu riješini. Takođe, često je potrebno formalno- pravno napraviti vezu između podnosioca zahtjeva UT uslova tj. bivšeg i sadašnjeg vlasnika parcele tj. Investitora ( u slučajevima kada postoje već važeći UT uslovi na vlasnika, a novi kupac je Investitor budućeg objekta. Dakle, NE MORATE vaditi nove UT uslove, sve dok je planski dokument na osnovu kojeg su izdati UT uslovi na snazi). 4. Izdavanje saglasnosti Glavnog gradskog arhitekte/ Glavnog državnog arhitekte. Glavni gradski arhitekta je u bavezi da shodno zakonskom roku od 15 dana izda Rješenje kojim daje saglasnost na predmetno Idejno rješenje, ili eventualno traži dopunu na dostavljenu doumentaciju. Zbog velikog obima posla u gradskim službama, ovaj rok često bude nerealan, pa se na Rješenje čeka duže od zakonom predviđeng roka. 5. Izrada Glavnog projekta objekta. Nakon dobijanja saglasnosti, a na osnovu Idejnog rješenja, privredno društvo ovlašćeno za izradu tehničke domentacije (Projektant kojeg angažuje Investitor), izrađuje Glavni projekat. Glavnim projektom se razrađuje Idejno rješenje, a čini ga arhitektonski, građevinski, elektrotehnički i često mašinski projekat.
