WE DISCUSSED... REAL ESTATE
Dragi čitaoci, dobro došli na naš sajt i prvi Blog koji se bavi temom nekretnina u različitim segmentima. Ideja je da sa vama podijelimo novosti o tome kako se kreće i kakvo je tržište nekrenina u Crnoj Gori, regionu i svijetu, te šta utiče na promjene cijena nekretnina. Osvrnućemo se na priču o nekretninama kroz arhitektonsko-građevinske, imovinsko–pravne, ekonomske karakteristike, a sa stanovišta procjenjivačke prakse. Da počnemo sa „definicijama“. Šta su nekretnine? NEPOKRETNOST / NEKRETNINA Zakon1 kaže da su nepokretnosti: zemljišta (poljoprivredno, građevinsko, šumsko i ostalo), objekti (poslovni, stambeni, stambeno-poslovni, ekonomski i drugi objekti), posebni djelovi objekata (stanovi, poslovne prostorije, garaže, garažna mjesta i podrumi), drugi nadzemni objekti (putni objekti, objekti elektroprivrede, željeznički objekti, objekti vazdušnog saobraćaja, industrijski objekti, objekti telekomunikacija, objekti za sport i fizičku kulturu i drugi) i podzemni objekti (garaže, rezervoari, pješački prolazi, tuneli, skloništa, metroi i drugo). [1] Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti Sl. list RCG”, br. 29/2007 i “Sl. list CG”, br. 32/2011, 40/2011 – dr. zakon, 43/2015, 37/2017 i 17/2018) Kako kažu građevinski inženjeri to su objekti. Objekat je prostorna, funkcionalna, konstruktivna, arhitektonska, estetska, tehničko-tehnološka ili biotehnička cjelina sa ili bez instalacija, postrojenja i opreme koja se u njega ugrađuje. Arhitekte posmatraju nekretnine iz perspektive dizajna, funkcionalnosti, održivosti i estetike. Njihov pristup nekretninama je usmjeren ka stvaranju prostora koji zadovoljava potrebe korisnika, uzimajući u obzir estetske, tehničke i ekonomske faktore. Kod pravnika se pojam nekretnina ili nepokretnost odnosi na dio materijalne imovine jednog fizičkog ili pravnog lica, koja nije pokretna i ne može se premještati sa jednog mjesta na drugo. Vlasnici nepokretnosti imaju prava i odgovornosti vezane za svoju imovinu, a pravni sistemi ima zakone i propise koji regulišu pitanja vezana za nepokretnost. Sa stanovišta ekonomista nekretnine su značajan dio ekonomske aktivnosti zbog njihovog uticaja na tržište, investicije, potrošnju i druge ekonomske pokazatelje. KAKO PROCJENJIVAČI POSMATRAJU NEKRETNINE Procjenjivač nekretnina bi o nekretninama razmišljao uzimajući u obzir svaku od navedenih definicija. Tako je za procjenjivača, nekretnina građevinski objekat (ili zemljište) sa svim svojim funkcionalnim svojstvima, te imovinsko – pravnim karakteristikama, planskim pokazateljima, ograničenjima ili pogodnostima, a koja ima svoju tržišnu vrijednost. Nakon upoznavanja sa svrhom procjene, tipom nekretnine i njenim karakteristikama procjenjivač daje svoje mišljenje o vrijednosti nepokretnosti na određeni datum. U vezi sa tim, isti daje mišljenje o vrijednosti, a ne cijenu, odnosno egzaktan podatak. Uz vrijednost se uvijek vezuje i datum procjene. Taj datum je izuzetno važan jer procjenjivač vrši analizu na osnovu dostupnih (arhivskih, empirijskih) podataka i dolazi do mišljenja o vrijednosti predmetne nepokretnosti. Do tog datuma postoje dokazi na osnovu kojih je on formirao svoje mišljenje, a nema dokaze o tome kako će se kretati vrijednosti već sjutra dan nakon dana kada je izvršio procjenu. Dolazi se do zaključka da je procjenu moguće raditi samo na „današnji dan“ odnosno na neki datum iz prošlosti, dok za budućnost možemo da se oslonimo na horoskop, proročansku kuglu ili neki drugi način proricanja vrijednosti. Glavni princip u procjenjivačkoj praksi, nešto što je etički kodeks svakog procjenjivača, jeste njegova nezavisnost pri izradi procjene. Tako se procjenjivač često nađe između dva klijenta, ali u principu njegova uloga je arbitraža. Na osnovu svojih sposobnosti, profesionalnosti i etičkog principa sarađuje sa obije strane podjednako. Procjenjivač je tu i da konsultuje klijenta kako da upravlja svojim nepokretnostima na ekonomski najisplativiji način. VRIJEDNOST NEKRETNINE Nekretnina je jedna vrsta tržišne robe, ona nema istu vrijednost za svakoga i u svim situacijama. Kroz sljedeće primjere navedene su situacije sa indikacijom različitih vrijednosti iste nekretnine: SAVJET BUDUĆIM KUPCIMA Kod izbora kupovine nekretnine kupci imaju svoje preference koje su subjektivne, najčešće određene (ograničene) finansijskim mogućnostima i njih nećemo komentarisati. Naša preporuka je da se uvijek provjeri osnov prava vlasništva nad nepokretnosti koju klijent namjerava da kupi. Takođe, prilikom kupovine individualnog objekta ili djelova objekta (stan ili poslovni prostor u kolektivnom objektu) neophodna je provjera legalnosti tog objekta. Neizostavna je i provjera kompetentnosti investitora, kako kod kupovine nekretnine u izgradnji, tako i kod kupovine već izgrađene nekretnine. Osim navedenog, dalje bi ukazali na neke od aspekata koje treba provjeriti kada se odlučujete na kupovinu nekretnine. STAMBENI PROSTORI Ukoliko vas je kod kupovine nekretnine privukao i pogled koji se pruža sa terase ili prozora vašeg stana/kuće, pa računate da ćete u njemu uživati dok pijete svoju prvu jutarnju kafu obavezno provjerite da li je to vaše uživanje dugotrajno. Može se desiti da u budućnosti vaš užitak u pogledu uskrati neki značajno veći objekat koji je planiran za izgradnju baš ispred vaše terease. Provjeru možete da izvršite ili kod investitora, ali je najsigurnije provjeriti kod nadležnog organa lokalne samouprave. Prilikom kupovine individualnog stambenog objekta (porodična stambena zgrada) uzeti u obzir da takav tip nekretnine čine objekat i pripadajuće zemljište. Obavezna je provjera legalnosti takvog objekta. Ukoliko se usudite da kupite nelegalan objekat, onda provjerite da li je zakonom i važećim planskim dokumentom omogućena legalizacija tog objekta. Topao savjet je da ukoliko nije moguća legalizacija objekta, jednostavno odustanete od kupovine takve nekretnine. Ne manje važno je i da kod nadležnog organa lokalne samouprave provjerite da li je na pripadajućoj parceli dozvoljena rekonstrukcija objekta (dogradnja ili nadogradnja). POSLOVNI PROSTORI Kod kupovine poslovnih objekata ili poslovnih prostora preporuka je da se provjeri vrijednost koju takva nekretnina može da ostvari kroz prihod od rentiranja. Jasno je da važe iste preporuke za provjeru legalnosti objekta ili dijela objekta kao i kod stambenih prostora. ZEMLJIŠTE I ZA KRAJ… Nekretnine iako se ne pomjeraju moraju se provjeravati i obilaziti odnosno voditi računa o njima. Njihov potencijal se može posmatrati iz više uglova. Ukoliko se na vrijeme ne reaguje nekretnina može da napravi veliku fizičku i/ili finansijsku štetu ili jednostavno njena vrijednost može da ostane „zamrznuta“ više godina. Zato, volite svoje nekretnine i one će voljeti vas.
